Is de huizenmarkt te redden?

De starter zou het beginpunt van de analyse moeten zijn. Woningeigenaren kopen pas een huis als ze eerst de eigen woning hebben verkocht. Er is dus een trigger nodig waardoor er beweging ontstaat op de woningmarkt.

De huidige patstelling

In Nederland hebben we een groot aanbod van woningen, doordat eigenaren graag willen verhuizen, maar dat niet kunnen realiseren doordat hun oude woning nog niet verkocht is. De starter hoeft niet eerst te verkopen, maar wordt door een aantal redenen beperkt in zijn ­mogelijkheden een eerste huis te kopen. Er is bijvoorbeeld een onzekere situatie op de arbeidsmarkt en de voorwaarden om een hypotheek te verkrijgen zijn aangescherpt. Daarnaast zijn de huizenprijzen gedaald. Het voordeel is dat een huis goedkoper is, maar het is ook een belemmering omdat potentiële kopers huiverig kunnen worden van een mogelijke verdere prijsdaling.

Hulp voor starters

Het EIB beveelt daarom aan om de ‘kosten koper’ voor een starter sterk terug te dringen. Dat kan door de overdrachtsbelasting helemaal af te schaffen. Maar ook door een belastingkorting van bijvoorbeeld €10.000 in te stellen op de overdrachtsbelasting. Dat zou betekenen dat een huis tot een waarde van €170.000 effectief vrij van overdrachtsbelasting is.

Een tweede mogelijkheid is om naar Duits voorbeeld het bouwsparen te introduceren. Als iemand tot €250 per maand belastingvrij mag sparen gedurende vijf jaar, levert dat een spaarpot van €15.000 plus rente op. Verder zou de ‘gedwongen winkelnering’ bij de notaris kunnen vervallen.

Hoge hypotheekrente

Veel aandacht besteedt het rapport aan de hoogte van de hypotheekrente in Nederland. Vanaf 2008 is het verschil tussen de marktrente op een staatsobligatie en de gemiddelde rente op hypotheken sterk toegenomen. Jaren achtereen viel de actuele hypotheekrente minder dan een procentpunt hoger uit. Inmiddels schommelt het verschil tussen de 1,5 en 2,5 procentpunten.

Vergeleken met Duitsland, Frankrijk en België zat Nederland met de hoogte van de hypotheekrente tot ook ongeveer 2008 in de middenmoot of ietsje aan de hoge kant. Sinds dat jaar scoort Nederland steeds het hoogst. Volgens het EIB is een deel van de hogere rente te verklaren uit de hogere toezichteisen op de banken. Maar er blijft een onverklaarbare marge van 50 tot 75 basispunten over. Een half procentpunt scheelt gezinnen op jaarbasis zo’n €3 mrd aan kosten.